Marianne Reusch
Jurist PhD
Jurist PhD
Loven hører under Justis- og beredskapsdepartementet (JD).
Lov 29. november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom (servituttlova eller servl.) regulerer begrensede rettigheter til fast eiendom, for eksempel retten til å bruke en vei, samt noen former for begrensninger i bruk av eiendom, for eksempel byggeforbud. Det gjelder stor grad av avtalefrihet, både ved inngåelse, endring og avvikling av servitutter. Loven er fravikelig, jf. § 1 andre ledd. Loven utgjør derfor «bakgrunnsretten» som gjelder dersom ikke partene har avtalt noe annet. Servitutter faller ikke bort av seg selv. En del rettskonflikter om dette gjelder derfor gamle servitutter som kan ha mistet sin praktiske betydning, men som fortsatt er gyldige. Siden servituttloven ble vedtatt i 1968, har det kommet til et betydelig antall nye lover og lovendringer som griper inn i servituttretten. Løsning av rettsspørsmål om servitutter krever i dag derfor oftere at bestemmelser fra flere lover kombineres. Andre sentrale lover er blant annet lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) og lov 21. juni 2013 nr. 100 om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom m.m. (jordskiftelova). Med jordskifteloven som trådte i kraft i 2016, er kompetansen til å endre og avvikle servitutter i sin helhet lagt til jordskifteretten. Dette er praktisk dersom partene ikke lykkes i å avtale løsninger om endring eller avvikling.
Servituttretten gjelder ofte rettsforhold mellom private parter, hovedsakelig basert på avtale. Men offentligrettslige regler har også stor betydning både for adgangen til å etablere servitutter, kartlegging av rettighetenes innhold, retten til endring og regler om bortfall. Mange servitutter er avhengig av et forvaltningsvedtak for å kunne gjennomføres, det kan for eksempel være krav om konsesjon, matrikulering, delingstillatelse eller tillatelse til tiltak.
Plan- og bygningsloven § 21-6 fastsetter at bygningsmyndighetene ikke skal ta hensyn til privatrettslige forhold, bortsett fra der det fremstår som «åpenbart» at det er mangler i de forholdene søknaden bygger på. Servitutter er eksempel på «privatrettslige forhold», og avgrensningen innebærer blant annet at servitutter ikke skal være styrende for offentlig arealplanlegging, samt at byggesaksmyndighetene ikke har kompetanse til å tolke og ta stilling til servituttavtaler. Forarbeidene til bestemmelsen sier: «En byggehindrende servitutt vil ikke være grunnlag for å avvise søknaden», se Ot.prp. nr. 45 (2007–2008) s. 322.
Servituttlova fra 1968 bærer betydelig preg av å være utformet med utgangspunkt i landbruksrettslige problemstillinger. Men også den gang hadde man for øyet servituttenes rolle i andre deler av samfunnet. Sivillovbokutvalgets innledningsavsnitt i Rådsegn 5 (NUT 1960: 1 kapittel 1) oppsummerer den plattformen servituttlova er bygget på, med å forklare servitutter gjennom noen eksempler:
«Rett til beite, slått, lauvtak eller hogst. Rett til å ta torv, stein, sand eller jord. Rett til vasstak, til oppdemming og kraftutnytting, eller til avlaup for grøftevatn eller kloakk. Rett til å sleppa røyk, sot eller anna ureinske ut i lufta eller i vatn eller sjø. Rett til veg, tunnel, stolpefeste eller antennefeste, eller til båtstø, tørkeplass eller opplagsstad. Eller rett til å setja seg imot somme slag tiltak, t.d. industriverksemd, restaurantdrift, handel, eller bygging, planting eller anna som stengjer utsyn eller skjemmer utsjånad.»
En servituttavtale som i tidligere tider gjaldt retten til beite eller ved til husholdsbruk, kan i dag like gjerne handle om retten til energibrønn for å hente jordvarme under naboens eiendom eller idrettslagets rett til vannuttak for produksjon av kunstsnø. Et hovedskille går mellom positive og negative servitutter. Positive servitutter er rettigheter til å bruke andres eiendom. Typisk eksempel er veirett. Negative servitutter er forbud mot bruk av eiendom. Et vanlig eksempel er forbud mot utbygging eller begrensninger i hvilke virksomheter som kan drives på eiendommen. Det skilles også mellom personlige servitutter og realservitutter. Personlige servitutter gjelder angitte rettighetshavere, mens realservitutter er knyttet til en eiendom (typisk et bestemt bruksnummer). Loven har enkelte bestemmelser som skiller mellom disse hovedtypene. Servitutter kan i utgangspunktet overdras. Men for realservitutter er det flere lovfestede begrensninger for å unngå at rettigheten skilles fra eiendommen den hører sammen med.
Forarbeider
Forarbeidene til servituttlova er:
Rådsegn nr. 5 (NUT 1960: 1) fra Sivillovbokutvalet, Om særlege råderettar over framand eigedom, Ot.prp. nr. 8 (1967–68) Om lov om servituttar og Innst. O. XII (1967–68).
Lovendringer
Lov 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar (løysingsrettslova). Forarbeider: NOU 1984: 32, Ot.prp. nr. 49 (1993–94) og Innst. O. nr. 5 (1994–95). Endringene ble satt i kraft 1. juli 1995, jf. kgl.res. 9. desember 1994.
Lov 18. desember 1998 nr. 84 om endringar i lov 21. desember 1979 nr. 77 om jordskifte o.a. og endringar i einskilde andre lover (jordskiftelova). Forarbeider: Ot.prp. nr. 57 (1997–98) og Innst. O. nr. 15 (1998–99). Endringene ble satt i kraft 1. januar 1999, jf. kgl.res. 18. desember 1998.
Lov 27. mai 2005 nr. 31, i forbindelse med ny lov om skogbruk (skogbrukslova). Endringen tok sikte på å samordne forståelsen av begrepet skogmark i servituttlova § 14 med definisjonen i skogbrukslova. Forarbeider: Ot.prp. nr. 28 (2004–2005), Innst. O. nr. 61 (2004–2005) og Besl. O. nr. 55 (2004–2005). Endringen ble satt i kraft 1. januar 2006.
Lov 19. juni 2009 nr. 100, i forbindelse med ny lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven). Forarbeider: Ot.prp. nr. 52 (2008–2009) og Innst. O. nr. 100 (2008–2009). Endringen ble satt i kraft 1. juli 2009.
Lov 21. juni 2013 nr. 100, i forbindelse med ny lov om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom m.m. (jordskiftelova). Forarbeider: Prop. 101 L (2012–2013) Lov om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettshøve på fast eigedom m.m. (jordskiftelova).
Litteratur
Thor Falkanger og Aage Thor Falkanger, Tingsrett, 8. utg., Universitetsforlaget, 2016
Thor Falkanger, Fast eiendoms rettsforhold, 5. utg., Universitetsforlaget, 2016
Nikolai K. Winge og Kirsti Strøm Bull, Fast eiendom – kort forklart, 2. utg., Universitetsforlaget, 2015
Einar Bergsholm, Rettigheter i fast eiendom, 2. utg., Fagbokforlaget, 2019
Einar Mo, Faste eiendommers rettsforhold, Cappelen Damm Akademisk, 2017