Terje Sjøvold
Juridisk direktør, OBOS
Juridisk direktør, OBOS
Lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (heretter borettslagsloven) hører under Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD).
Loven trådte i kraft 15. august 2005 ved kgl.res. 17. juni 2005 nr. 602. Lovens § 1-5 om diskriminering var tidligere alene gitt virkning fra 1. januar 2004.
Loven avløste den tidligere lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag (heretter stort sett benevnt borettslagsloven 1960) og gjelder også for borettslag som er stiftet under gammel lov.
Lovens viktigste forarbeider er NOU 2000: 17 Burettslovene (Borettslovutvalget) og Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova).
Borettslagsloven må ses i sammenheng med lov 6. juni 2003 nr. 38 om bustadbyggjelag. Samlet omtales boligbyggelagsloven og borettslagsloven som borettslovene. Boligbyggelagene med deres tilknyttede borettslag utgjør boligsamvirket i Norge. Borettslag som ikke er tilknyttet et boligbyggelag, kalles vanligvis frittstående borettslag. Nærheten mellom de tilknyttede borettslagene og boligbyggelagene gjorde at Borettslovutvalget i sin utredning gikk inn på spørsmålet om det burde gis en felles lov for boligbyggelag og borettslag, eventuelt med en egen lov for tilknyttede og frittstående borettslag, jf. NOU 2000: 17 s. 42. Utvalget endte imidlertid opp med å foreslå separate lover for boligbyggelag og borettslag, og at borettslagsloven skulle gjelde for både tilknyttede og frittstående borettslag. Kjernen i tilknytningsforholdet etter dagens lov er kravet om at andelseieren i det tilknyttede borettslaget også må være medlem i boligbyggelaget. Som den store hovedregel har borettslaget også vedtektsbestemmelser som gir boligbyggelagets medlemmer forkjøpsrett i borettslaget, jf. Christian Fr. Wyller, Boligrett, 5. utg., Stavanger, 2009 s. 81–82.
Loven har gjennomgått enkelte endringer opp gjennom årene og av forarbeidene til disse framheves særlig Prop. 115 L (2009–2010) Endringer i burettslagslova mv., som særlig befattet seg med problematikken rundt lavinnskuddsborettslag, Prop. 134 L (2015–2016) Endringar i burettslagslova mv. (omfanget av legalpanteretten) og Prop. 81 L (2020–2021) Endringer i boligbyggelagsloven, borettslagsloven og eierseksjonsloven (digitale møter, elektronisk kommunikasjon mv.).
Lovens selskapsrettslige bestemmelser er i stor grad utformet med utgangspunkt i lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper (aksjeloven), men med noen tilpasninger. Leseren bør imidlertid være oppmerksom på at aksjeloven er endret en rekke ganger siden 2003, gjennomgående uten at borettslagsloven er harmonisert.
I 2007 fikk vi en generell samvirkelov, lov 29. juni 2007 nr. 81 om samvirkeforetak (heretter samvirkeloven). Borettslag er samvirkeforetak, men er unntatt fra samvirkelovens virkeområde, jf. samvirkeloven § 1 fjerde ledd. Samvirkeloven er imidlertid utformet under inspirasjon fra borettslagsloven, begge lover bygger på de ulovfestede samvirkeprinsippene, og teori og praksis rundt samvirkeloven vil kunne bidra til forståelsen av borettslagslovens regler der borettslagsloven for øvrig er taus. Det er imidlertid en del særhensyn som gjør at dette nødvendigvis må bli en konkret vurdering, og samvirkelovens løsninger kan ikke anses som uttrykk for noen generell bakgrunnsrett på området, jf. NOU 2002: 6 s. 337. For en bred framstilling av samvirkeretten med vekt på de økonomiske medlemsretter vises det til Tore Fjørtoft, Økonomiske medlemsrettar i samvirkeforetak, Gyldendal, 2014.
Det er forholdsvis lite høyesterettspraksis rundt borettslagsloven, men etter hvert noe praksis fra lagmannsrettene.
Loven er sparsomt behandlet i juridisk litteratur. Loven er kommentert av Kåre Lilleholt og Christian Fr. Wyller i Borettslovene med kommentarer, 2. utg., Gyldendal, 2018. Boken avløste en tidligere utgave, Borettslovkommentaren, Stavanger, 2006, ved Kåre Lilleholt, Christian Fr. Wyller og Morten Aagenæs.
Det er videre i 2022 utgitt en ny kommentarutgave til borettslagsloven: Terje Sjøvold, Borettslagsloven. Lovkommentar, Universitetsforlaget, 2022. Samme forfatter har også skrevet en egen kommentarutgave til boligbyggelagsloven: Terje Sjøvold, Boligbyggelagsloven. Lovkommentar, Universitetsforlaget 2023.
Borettslagsloven er også behandlet i Christian Fr. Wyller, Boligrett, 5. utg., Stavanger, 2009 og tidligere utgaver av denne boken.
Tore Fjørtoft har kommentert loven i Gyldendal Rettsdata.
Da loven på mange områder representerer en videreføring av borettslagsloven 1960, kan John Grini og Kåre Lilleholt, Borettslovene. Kommentarutgave, 3. utg., Universitetsforlaget, 1993 stadig være aktuell.
NBBL ved Thor Eek, Finn Stormfelt og Henning Lauridsen har utgitt en liten bok med tittelen Lov og rett i borettslag. En artikkelsamling, 2. utg., NBBL, 2009, som inneholder en rekke juridiske artikler med vekt på borettslaget i forvaltningsfasen. Endelig har vi Dag Stadheim, Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper, 4. utg., Universitetsforlaget, 2019.
Når det gjelder de selskapsrettslige reglene i borettslagsloven, vil leseren ha utbytte av den rikholdige rettspraksis og juridiske litteratur omhandlende aksjeselskap. Dette omfatter blant annet Magnus Aarbakke, Asle Aarbakke, Gudmund Knudsen, Tone Ofstad og Jan Skåre, Aksjeloven og allmennaksjeloven. Lovkommentar, 4. utg., Universitetsforlaget, 2017; Mads Henry Andenæs, Ole Andenæs, Stig Berge og Margrethe Buskerud Christoffersen, Aksjeselskaper og allmennaksjeselskaper, 3. utg., Oslo, 2016 samt Tore Bråthen, Hugo P. Matre og Kristine Alterens kommentarer til aksjeloven i Gyldendal Rettsdata.
For de obligasjonsrettslige spørsmål vises det til Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2. utg., Universitetsforlaget, 2013.
Registering av rettigheter i borettslagsandeler følger i stor grad tinglysingslovens regler. Her kan man støtte seg på kommentarene til tinglysingsloven i Borgar Høgetveit Berg og Ståle Bråthen Otterbech, Tinglysingsloven, Cappelen Akademisk Forlag, 2009 samt Thor Falkanger og Aage Thor Falkanger, Tingsrett, 8. utg., Universitetsforlaget, 2016.